逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
武志国
【最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院
（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）
法释[2009]7号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日
为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
解读：本条扩大了业主范围。业主逐渐从经济学概念演化为法律概念，并在物业管理中被广泛地使用。《物业管理条例》第六条第一款规定“房屋的所有权人为业主。”实践中认定“业主”往往是指“房屋的所有权人”，而“房屋所有权人”一般又以物权登记的人为准(不排除尚未经不动产登记取得所有权，主要为物权法第二章第三节规定的情形)，因此，现实中对“业主”的概念理解是狭义的理解，未包括“准业主”（严格讲是可以认定为业主的人）。
为了避免影响“准业主”的业主权，本条明确将业主的范畴，进一步扩大了业主的范围。《物权法》第二章第三节规定可认定为业主的情形有如下几种：1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得所有权的人；2）因继承或者受遗赠取得物权的人； 3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立并取得物权的人；4）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人（“合法占有”应理解为“交付”，不见得就得住进去，此种情形下迟延取得产权证的，不影响购房人的业主权）。
实践中，其实已经将上述范围内的人作为实际上的业主了，本条归拢并更加明确了一下。
注意：取得建筑物专有部分所有权的人，就可以成为业主，哪怕买了一平方米的专有部分，其都可以成为业主。购买了建筑区划内的车位、车库也即为本小区的业主。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
解读：《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第70 条前段仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，并未对专有部分与共有部分之间的界限范围具体规定。
确定专有部分应当同时符合以下条件：（1）构造上的独立性。 即“物理上之独立性”，系指建筑物经区分之特定部分，以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离，达适合为物之支配程度，客观上足以明确划分其范围；（2） 使用上的独立性：即“功能上之独立性” 建筑物经区分后, 该部分必须可作为一个建筑物单独使用,与一般建筑物相同,需有独立之经济效用始可；3） 单独为所有权标的的登记：即“权属上之可登记性”依《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法律规定登记，于登记日，始发生效力, 并自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
可被认定为专有部分的车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，可以由开发商出卖或出租等（即便不能登记）。
专有部分的认定条件：1）构造独立。能明确区分；2）利用独立，可排他使用；3）可以登记为特定业主的所有权客体（不排除小范围内的共同共有情形）。虽然如此规定，恐怕实践中仍然很难认定。
整栋建筑物当然可以成为专有部分，而且往往最容易认定是否属于专有部分。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
解读：共有部分的认定：1）法律行政法规规定属于共有部分的；2）基本结构部分：基础、承重结构、外墙、屋顶等；3）公共通行部分：通道、楼梯、大堂等；4）公用附属设施、设备：消防、公共照明等；5）结构部分：避难层、设备层或者设备间等；6）不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。
建筑区划内的土地，一般依法由业主共同享有建设用地使用权（按份共有），有除外情形的不算（建筑区划内并非“非专有部分即为共有部分”：①属于业主专有的整栋建筑物的规划占地②城镇公共道路、绿地占地）。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。