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房屋买卖过程中定金罚责的适用/张万琴

时间:2024-07-22 10:43:00 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8822
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  案情

  2010年4月14日,原、被告经协商签订了一份《买卖房协议》,约定被告将自建房屋132平方米砖瓦结构、99平方米草泥结构房屋卖给原告,价格为25万元,原告先行给付15万元定金,余款10万元于被告6月6日倒房时交清,如被告到期不倒房或交付房屋证照有债务纠纷等问题,被告必须如数退还定金,如哪方违约,应承担法律责任,罚金15万元;合同签订后,原告给付了被告15万元定金,被告给原告出具了收据;数日后,黑龙江省萝北县房产部门到被告房屋所在的区域做房屋动迁摸底调查,被告认为被原告欺骗,多次找原告要求退还定金,不再卖房,但原告不同意解除卖房协议,要求继续履行;2010年5月10日,被告将该房屋卖给了其女婿陈军,并且双方到房产部门办理了过户手续;现原、被告双方协商未果,原告诉讼到法院,要求被告继续履行购房协议。

  审判

  法院经审理认为,当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务,原、被告经协商一致,达成购买房屋的协议,被告应按协议履行;被告认为原告以欺骗手段与被告签订《卖房协议》,没有充分的证据证明,法院不予支持;被告在收取原告定金的情况下,又违反约定将该房屋卖给了他人,并且办理了房屋买卖过户手续,导致原、被告签订的卖房协议不能履行,该协议应予解除,被告亦应承担违约责任;原、被告双方协商的购房价格为250,000.00元,原告交付被告定金150,000.00元,该定金条款违反法律关于定金数额不得超过主合同标的额百分之二十的规定,应按法律规定确定该定金数额为50,000.00元,被告违反合同约定导致合同不能继续履行,应承担双倍返还定金的民事责任,即被告应返还原告150,000.00元以及违约定金50,000.00元。遂判决解除原、被告于2010年4月14日签订的《买卖房协议》,被告于本判决生效后十五日内,返还原告已给付的150,000.00元和违约定金50,000.00元,共计200,000.00元;

  评析

  本案是起因房屋买卖引发的诉讼,案情并不复杂,但其中涉及到数个法律条文的适用,在这浅析一下本案中涉及到的几个法律关系。

  一、房屋买卖合同的签订

  根据《中华人民共和国合同法》的理论,买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方,他方支付价款的合同。其中依约定应交付标的物并转移所有权的一方为出卖人,受领标的物并支付价款的一方为买受人,出卖人交付的标的物称为出卖物。买卖合同作为社会经济生活中最基本、最典型、最普遍的商品交换形式和法律关系,存在于我们生活的各个方面。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同,它既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。这主要表现为1、出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;2、房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;3、房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权的转移必须办理登记手续;4、房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

  受我国国情影响,我国房屋存在多样性,根据不同标准,可划分为农村房屋、城市房屋、住宅用房、商业用房、公房、私房、商品房、现房、期房、新建房和旧房等等,本案中原被告双方争议的房屋应属于住宅用房,他是供被告家庭和个人日常生活居住使用的房屋,这所房屋的买卖具有上述几个法律特征,因此亦应按法律规定来转移所有权。在双方买卖过程中,原、被告主体合格,意思表示真实,双方约定的内容不违反法律规定、行政法规或者社会公共利益,因此该合同是依法成立的,且自成立时生效,即双方签订的房屋买卖合同是有效合同。

  二、房屋买卖合同的履行 

  《合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告方在收取定金后,应在指定日期履行腾让住房的义务,原告方亦应在被告腾让住房时,交清剩余款项。但是,被告在履行合同过程中,认为被原告所欺骗,因为该房屋所在的区域要进行动迁,而动迁费恐怕要比双方约定的房款高一些,因此被告提出反悔,要求退还收到的定金,而原告认为被告应按合同履行,只要房不退款。在此过程中,被告以欠他人款为由,将争议的房屋又卖给了其女婿陈军,并且双方到房产部门办理了过户手续,导致“一房二卖”,由此引发诉讼。

  很显然,被告的行为违反了《合同法》中的诚实信用原则,其不仅不按约定履行合同,而且又将房屋转卖了他人并办理了房屋登记手续,使该房屋的所有权人依法进行了变更,导致房屋买卖合同不能继续履行,被告负有全部的违约责任。

  三、房屋买卖合同的解除

  《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所谓继续履行,也称实际履行、强制履行,作为一种违约后的补救方式,是指非违约方请求违约方按照合同约定的标的履行合同义务,而不能以其他标的加以代替。在一物二卖的情况下,因两个买卖合同的标的物均为特定物,就同一特定标的物出卖人是无法多次履行的,特别是房屋买卖合同,因房屋的不可移动性,使得一房数的出卖人在承担继续履行责任时,成为法律上和事实上的履行不能。因此在这种情况下,符合了《合同法》九十四条规定的解除条件,即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。因此被告的一房二卖行为构成了根本的违约,导致原告购买房屋的目的彻底落空,该房屋买卖合同应当解除。

  (作者单位:黑龙江省萝北县人民法院)

财政部关于提租补贴账务处理有关问题的通知

财政部


财政部关于提租补贴账务处理有关问题的通知

2001年1月10日 财库[2001]3号

党中央有关部门,国务院各部委、各直属机构,全国人大常委会办公厅,全国政协办公厅,各人民团体,高法院,高检院:
为了规范中央财政住房提租补贴账务处理,根据《行政单位会计制度》、《事业单位会计制度》的有关规定,现就提租补贴账务处理有关问题通知如下:
一、各单位收到拨入的提租补贴时:
借:银行存款
贷:拨入经费(或财政补助收入)--拨入住房改革支出经费(提租补贴)
二、各单位发放在职人员提租补贴时:
借:经费支出(或事业支出)--补助工资(提租补贴)
贷:银行存款
各单位发放离退休人员提租补贴时:
借:经费支出(或事业支出)--社会保障费(提租补贴)
贷:银行存款
三、2000年10月开始国管局通过银行统发各单位离退休人员提租补贴时,各中央预算单位记:
借:经费支出--社会保障费(提租补贴)
贷:拨入经费--拨入住房改革支出经费(提租补贴)
请各单位按以上通知进行2000年账务处理,并据此编制决算。


四川省婚姻登记管理实施细则

四川省人民政府


四川省婚姻登记管理实施细则(修正)
四川省人民政府令〔第75号
目  录
  
  第一章 总则
  第二章 婚姻登记管理机关
  第三章 结婚登记
  第四章 离婚登记
  第五章 复婚登记
  第六章 婚姻登记档案和婚姻关系证明
  第七章 监督管理
  第八章 附则


  《四川省婚姻登记管理实施细则》已经1996年1月31日省人民政府第50次常务会议通过,现予发布,自1996年3月1日起施行。

省长 肖秧
一九九六年二月五日
  

第一章 总则
   第一条 为了加强婚姻登记管理工作,保障合法婚姻确立,防止违法婚姻发生,维护婚姻当事人的合法权益,根据《中华人民共和国婚姻法》和《婚姻登记管理条例》,结合四川实际,制定本细则。
   第二条 中国公民在四川省行政区域内结婚、离婚、复婚的,依照本细则进行登记。
  中国公民同外国人、华侨同国内公民以及香港、澳门、台湾地区的居民同内地居民之间结婚、离婚、复婚的,按照国家有关规定进行登记。
  现役军人(含武警)结婚、离婚、复婚,中国人民解放军总政治部另有规定的,从其规定。
   第三条 依法履行结婚登记、离婚登记、复婚登记的当事人,其合法权益受法律保护。
   第四条 省民政部门主管全省的婚姻登记管理工作。
  市(地、州)、县(市、区)民政部门主管本行政区域内的婚姻登记管理工作。
第二章 婚姻登记管理机关
   第五条 婚姻登记管理机关,在城市是街道办事处或者市辖区、不设区的市人民政府的民政部门,在农村是乡、民族乡、镇的人民政府。
  农村在有利于管理和方便群众的条件下,民政部门经县级人民政府批准,可以按照自然区域设置婚姻登记站,开展集中办理婚姻登记的试点工作。
   第六条 婚姻登记管理机关的职责:
  (一)办理婚姻登记,包括结婚登记、离婚登记、复婚登记;
  (二)出具夫妻关系证明书、解除夫妻关系证明书;
  (三)依法处理违反婚姻法律、法规、规章的行为;
  (四)开展婚前教育,宣传婚姻法律、法规和规章,倡导文明婚俗。
   第七条 婚姻登记管理机关依据本细则独立开展婚姻登记管理工作,任何单位和个人不得非法干预。
   第八条 婚姻登记管理机关办理婚姻登记的时间:
  (一)集中办理婚姻登记的地方,按照国家行政机关的工作日办理婚姻登记;
  (二)未集中办理婚姻登记的地方,每周办理婚姻登记的时间不少于三天。
   第九条 婚姻登记管理工作人员必须经业务培训和考核合格,取得由省民政部门统一印制的婚姻登记管理员证书。
第三章 结婚登记
   第十条 申请结婚登记的,当事人双方应当具备下列条件:
  (一)达到法定结婚年龄,即男满22周岁,女满20周岁;
  (二)无配偶;
  (三)互相自愿;
  (四)不属于直系血亲或三代以内旁系血亲;
  (五)无法律规定禁止结婚或者暂缓结婚的疾病。
  任何单位和个人不得为结婚登记设置任何形式的附加条件。
   第十一条 当事人自愿结婚,必须双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记管理机关申请结婚登记,申请时,递交单人1.5-2.0寸免冠黑白照片各3张,并持下列证件和证明材料:
  (一)户口簿或户籍管理部门出具的户口证明,户口证明包括当事人姓名、性别、出生时间、住址、身份证号码等内容;
  (二)居民身份证;
  (三)所在单位或村民委员会、居民委员会出具的婚姻状况证明,如不在本人户口所在地申请结婚登记的,村民委员会、居民委员会出具的证明须加盖乡、镇人民政府或城市街道办事处的印章;
  (四)离婚后再婚的,须持离婚证、或解除夫妻关系证明书、或人民法院的离婚调解书或判决书,其中一审判决书还须附人民法院出具的生效证明;
  (五)丧偶后再婚的,须持医院、或乡镇人民政府、城市街道办事处、或户籍管理部门出具的丧偶证明;
  (六)依法开展婚前医学检查的地方,须持有效的婚前医学检查证明或者医学鉴定证明。
   第十二条 对符合结婚条件的当事人,有关单位不得拒绝为当事人出具婚姻状况证明,也不得损害当事人的合法权益。
   第十三条 婚姻登记管理机关对申请结婚登记的当事人持有的有关证件和证明材料应当认真审查,如有疑问,应予核实。对符合本细则规定的结婚条件的,应当即时予以登记;当事人因受单位、部门或他人干涉取不到有关证件和证明材料的,婚姻登记管理机关应主动了解有关情况并注明于申请书内,对经查明符合本细则规定的结婚条件的,应当直接为当事人办理结婚登记。
  婚姻登记管理机关在为再婚的当事人办理结婚登记后,还应在离婚证件的原件上注明再婚的时间、地点和配偶姓名,加盖印章后交还当事人。
  婚姻登记管理机关为当事人办理结婚登记后,应当发给结婚证。当事人自取得结婚证起确立夫妻关系。
   第十四条 婚姻登记管理机关在为当事人办理结婚登记时,应向当事人宣传婚姻法律、法规、规章和有关婚姻知识。
   第十五条 双方或一方当事人不符合本细则第十条第一款规定的,禁止结婚或者暂缓结婚,婚姻登记管理机关不予办理结婚登记。
  婚姻登记管理机关不予办理结婚登记的,应当向当事人说明理由并记入结婚登记申请书内。
第四章 离婚登记
   第十六条 申请离婚登记的,当事人双方应当具备下列条件:
  (一)属于登记结婚;
  (二)自愿要求离婚;
  (三)已对子女抚养,夫妻一方生活困难的经济帮助,住房、财产及债权债务处理等事项达成一致协议;
  (四)有完全的民事行为能力。
  任何单位和个人不得为离婚登记设置任何形式的附加条件。
   第十七条 当事人自愿离婚,必须双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记管理机关申请离婚登记。申请时,递交单人1.5-2.0寸免冠黑白照片各2张,并持下列证件和证明材料:
  (一)户口簿或户籍管理部门出具的户口证明,户口证明包括当事人姓名、性别、出生时间、住址、身份证号码等内容;
  (二)居民身份证;
  (三)所在单位或村民委员会、居民委员会出具的介绍信,如不在本人户口所在地申请离婚登记的,村民委员会、居民委员会出具的介绍信须加盖乡、镇人民政府或城市街道办事处的印章;
  (四)离婚协议书;
  (五)结婚证或者夫妻关系证明书。
   第十八条 所在单位或村民委员会、居民委员会为申请离婚登记的当事人出具的介绍信,应载明双方当事人登记结婚的时间、地点、申请离婚登记的原因以及单位或村民委员会、居民委员会调解情况等内容。
   第十九条 离婚协议书应当写明双方当事人的离婚意思表示,对子女抚养、夫妻一方生活困难的经济帮助以及住房、财产和债权债务处理等事项达成的协议内容。协议的内容应当合法并有利于保护妇女和子女的合法权益。
  双方当事人应当在离婚协议书上签名并按指印。
   第二十条 婚姻登记管理机关对申请离婚登记的当事人持有的有关证件和证明材料应当认真审查,如有疑问,应予核实。对符合本细则规定的离婚条件的,应在一个月内予以登记;当事人因受单位、部门或他人干涉取不到有关证件和证明材料的,婚姻登记管理机关应主动了解有关情况并注明于申请书内,对经查明符合本细则规定的离婚条件的,应当直接为当事人办理离婚登记。
  婚姻登记管理机关为当事人办理离婚登记后,应当发给离婚证,收回结婚证原件。当事人自取得离婚证起解除夫妻关系。
  婚姻登记管理机关在办理离婚登记中,应当做好笔录,进行疏导劝解,防止草率离婚。
   第二十一条 当事人不符合本细则第十六条第一款规定的,婚姻登记管理机关不予办理离婚登记。
  婚姻登记管理机关不予办理离婚登记的,应当向当事人说明理由并记入离婚登记申请书内。
   第二十二条 离婚的当事人一方不按离婚协议履行应尽义务的,另一方可以向人民法院提起民事诉讼。
第五章 复婚登记
   第二十三条 申请复婚登记的,当事人双方应当具备下列条件:
  (一)曾有夫妻关系并已按法定程序离婚;
  (二)离婚后未再婚;
  (三)自愿恢复夫妻关系。
  任何单位和个人不得为复婚登记设置任何形式的附加条件。
   第二十四条 当事人自愿恢复夫妻关系,必须双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记管理机关申请复婚登记。申请时,递交单人1.5-2.0寸免冠黑白照片各3张,并持下列证件和证明材料:
  (一)户口簿或户籍管理部门出具的户口证明,户口证明包括当事人姓名、性别、出生时间、住址、身份证号码等内容;
  (二)居民身份证;
  (三)所在单位或村民委员会、居民委员会出具的婚姻状况证明,如不在本人户口所在地申请复婚登记的,村民委员会、居民委员会出具的证明须加盖乡、镇人民政府或城市街道办事处的印章;
  (四)离婚证、或解除夫妻关系证明书、或人民法院的离婚调解书或判决书,其中一审判决书还须附人民法院出具的生效证明。
   第二十五条 婚姻登记管理机关对申请复婚登记的当事人持有的有关证件和证明材料应当认真审查,如有疑问,应予核实。对符合本细则规定的复婚条件的,应当即时办理复婚登记;当事人因受单位、部门或他人干涉取不到有关证件和证明材料的,婚姻登记管理机关应主动了解有关情况并注明于申请书内,对经查明符合本细则规定的复婚条件的,应当直接为当事人办理复婚登记。
  婚姻登记管理机关在为当事人办理复婚登记后,应当发给结婚证,在结婚登记申请书上注明复婚字样,并收回离婚证件。当事人自取得结婚证起恢复夫妻关系。
   第二十六条 当事人不符合本细则第二十三条第一款规定的,婚姻登记管理机关不予办理复婚登记。
  婚姻登记管理机关不予办理复婚登记的,应当向当事人说明理由并记入复婚登记申请书内。
第六章 婚姻登记档案和婚姻关系证明
   第二十七条 婚姻登记管理机关应当建立婚姻登记档案,将当事人申请结婚、离婚、复婚登记的有关材料立案归档,按照规定的期限保存。
  婚姻登记管理机关应按规定向同级计划生育主管部门通报婚姻登记的情况。
   第二十八条 当事人遗失或者损毁结婚证、离婚证的,可以向原办理婚姻登记的婚姻登记管理机关申请出具夫妻关系证明书或解除夫妻关系证明书。申请时,递交单人1.5-2.0寸免冠黑白照片各3张,并持本细则第十一条第(一)至(三)项规定的证件和证明材料。
   第二十九条 婚姻登记管理机关对申请人持有的有关证件和证明材料应当认真审查,如有疑问,应予核定,并根据婚姻登记档案,为遗失或损毁结婚证的当事人出具夫妻关系证明书,为遗失或损毁离婚证的当事人出具解除夫妻关系证明书。
  当事人因受单位、部门或他人干涉取不到有关证件和证明材料的,婚姻登记管理机关应主动了解有关情况并注明于申请书内,根据婚姻登记档案,为确实遗失或损毁结婚证的当事人直接出具夫妻关系证明书;为确实遗失或损毁离婚证的当事人直接出具解除夫妻关系证明书。
  夫妻关系证明书、解除夫妻关系证明书与结婚证、离婚证具有同等法律效力。
第七章 监督管理
   第三十条 未到法定结婚年龄的公民以夫妻名义同居的,其婚姻关系无效,不受法律保护。婚姻登记管理机关应当对当事人进行批评教育,并处200元以上1000元以下罚款。
  符合结婚登记条件、复婚登记条件的当事人未经结婚、复婚登记便以夫妻名义同居的,其婚姻关系无效,由婚姻登记管理机关给予批评教育,并责令解除同居关系或者限期补办结婚登记或复婚登记。
   第三十一条 申请结婚登记、离婚登记、复婚登记或申请出具夫妻关系证明书、解除夫妻关系证明书的当事人弄虚作假,骗取婚姻登记或夫妻关系证明书、解除夫妻关系证明书的,婚姻登记管理机关应撤销婚姻登记,对结婚的宣布结婚无效,收回结婚证;对离婚的宣布离婚无效,收回离婚证;对已领取夫妻关系证明书或解除夫妻关系证明书的,予以收回。婚姻登记管理机关对当事人处200元以下罚款。
   第三十二条 干涉婚姻自由的,婚姻登记管理机关应对责任人给予批评教育或建议有关单位给予行政处分;违反其他法律、法规的,有关机关依法追究法律责任。
   第三十三条 拒绝、阻碍婚姻登记管理机关及婚姻登记管理人员依法履行职务,未使用暴力、威胁方法的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚。
   第三十四条 有配偶的当事人重婚,其配偶不控告的,婚姻登记管理机关应向检察机关检举。
   第三十五条 单位或村民委员会、居民委员会为申请结婚登记、离婚登记、复婚登记或申请出具夫妻关系证明书、解除夫妻关系证明书的当事人出具虚假证件或者证明的,婚姻登记管理机关应没收虚假证件或者证明,并建议该单位或该村民委员会、居民委员会对直接责任人员给予批评教育或者行政处分。
   第三十六条 婚姻登记管理人员违反本细则规定为当事人办理结婚登记、离婚登记、复婚登记,或为当事人出具夫妻关系证明书或解除夫妻关系证明书的,或不按规定保存婚姻登记档案造成档案损毁或遗失的,婚姻登记管理机关应对婚姻登记管理人员给予行政处分,情节严重的,撤销其婚姻登记管理员资格;并对仍不符合结婚登记、离婚登记、复婚登记条件的当事人撤销婚姻登记,收回结婚证或离婚证;对违反本细则出具的夫妻关系证明书或解除夫妻关系证明书,应予追回并注销。
   第三十七条 婚姻登记管理机关或者其他有关单位向当事人非法收取费用的,婚姻当事人有权拒绝,并可向物价行政主管部门、监察部门检举、揭发和控告,有关机关应当依法查处。
   第三十八条 当事人及有关人员违反有关法律构成犯罪的,依法追究刑事责任。
   第三十九条 当事人认为符合结婚登记条件、离婚登记条件、复婚登记条件而婚姻登记管理机关不予登记的,或者认为符合出具夫妻关系证明书或解除夫妻关系证明书的条件而婚姻登记管理机关不予出具的,或者对婚姻登记管理机关撤销婚姻登记的决定和罚款不服的,可以依照行政复议条例的规定申请复议;对复议决定不服的,可以依照行政诉讼法的规定向人民法院起诉。
   第四十条 依据本细则所处罚款的管理,按照《四川省罚款和没收财物行政处罚管理办法》的规定执行。
第八章 附则
   第四十一条 结婚证、离婚证、夫妻关系证明书、解除夫妻关系证明书,由省民政部门按照国务院民政部门制定的式样统一制作,并套印省民政部门婚姻登记专用章。
  当事人领取结婚证、离婚证、夫妻关系证明书、解除夫妻关系证明书,应当缴纳工本费。工本费标准按国家有关规定执行。
   第四十二条 民族自治地方人民政府可结合当地民族婚姻登记管理的具体情况,依照本细则规定的原则,制定变通的或者补充的规定,并报省民政、民族事务主管部门备案。
   第四十三条 本细则适用中的具体问题,由省民政部门负责解释。
   第四十四条 本细则自1996年3月1日起施行。1988年5月27日四川省人民政府批准,1988年6月4日四川省民政厅发布的《四川省婚姻登记办法实施细则》同时废止。

1996年1月31日