【案情】

2011年7月14日，原告熊某为从事经营活动，从被告某置业公司处购买房屋（商业用途）一套，并签订了商品房买卖合同，该合同附件约定“鉴于本项目系SJC一期开发地块，故从SJC整体规划、功能及形象考虑，本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人，买受人设置店招、广告牌时，应当服从与遵守SJC整体规划、功能和形象的需要，并服从与遵守出卖人或物业公司的管理”。

2011年9月29日，被告物业公司通知原告熊某要求其从2011年10月1日起每年向物业公司交纳2万元的广告费，否则强行拆除广告招牌。2011年10月上旬，被告物业公司强行拆除原告熊某店面的招牌。原告熊某以其合法权益受损为由诉至法院。

【分歧】

本案在审理过程中，形成了两种不同意见：第一种意见认为既然熊某与某置业公司在商品房买卖合同中约定了开发商保留了外墙面使用权，系双方的真实意思表示，熊某就应该遵从该约定，并向开发商交纳广告费；第二种意见认为外墙面属业主共有，开发商不能保留外墙面的使用权，业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用。

【评析】

笔者赞同第二种观点，理由如下：

1．外墙面不属于单个业主，亦不属于开发商，而属于业主共有，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。

首先，根据建筑物区分所有权的理论即壁心和最后粉刷表层说，专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心，而外墙面明显超过壁心，因此，外墙面不能归单个业主专有，仅能归全体业主共有。其次，依据物权法第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，在登记机构的不动产登记簿上，亦不可能将特定房屋的特定外墙面登记在单个业主名下，既然外墙面无法登记在单个业主名下，那么只能属于该特定房屋的全体业主。再次，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共同部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”的规定，外墙面属于特定房屋全体业主共有，司法解释对外墙面权属作出如此的规定，有利于更好地利用外墙面，符合物权法物尽其用的立法目的。

此外，从外墙面的物理属性来看，外墙面属于房屋固有组成部分，与房屋专有部分密不可分，不可能由开发商所有，因为开发商出售专有部分时已经将外墙面的面积计入了房屋建筑面积，开发商亦不可能为业主支付单独的成本，因此，开发商不得在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权、使用权，当然不得向业主收取费用。另外，开发商在商品房买卖合同中的上述约定，属于霸王条款，有违诚实信用、公平原则，应当认定无效。

本案中，熊某与某置业公司所签订的房屋买卖合同中有关保留外墙面使用权的约定无效，某置业公司、物业公司无权要求熊某支付外墙面广告费。

2．外墙面虽属业主共有，但单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面进行合理使用。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”的规定，业主可以合理使用外墙面，但必须合理、合法，即无偿使用且不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言，熊某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动，属于合理使用，无需支付费用。


（作者单位：湖北省武汉市东湖新技术开发区人民法院）


国务院


国务院关于社队企业贯彻国民经济调整方针的若干规定

（一九八一年五月四日发布）

社队企业对于利用和发展地方资源，安排农村剩余劳动力，巩固壮大集体经济，增加社员收入有明显效果；对于逐步改变农村和农业的经济结构，支援农业发展，促进小集镇建设，起了积极作用；对于发展商品生产，活跃市场，扩大出口，增加国家财政收入也作出了贡献。社队企业已成为农村经济的重要组成部分，符合农村经济综合发展的方向。

当前社队企业存在的主要问题是：在发展中存在着盲目性，对发挥经济效益和充分利用资源注意不够；在利润使用上生产队和社员直接得到的经济利益偏少；还有不少企业财务管理混乱，不正之风比较严重。

社队企业必须贯彻中央关于国民经济实行进一步调整的方针， 从宏观经济的要求出发，根据社队企业的特点和存在的问题，进行认真的调整和整顿。

一、 社队企业关系到农民的经济利益，关系到近三千万人的就业，关系到一些不可缺少的市场商品供应的问题。既要坚决服从全局进行调整，又要尊重社队的自主权，必须采取慎重步骤，做好调查研究，分别情况，发挥它的积极作用，限制消极因素，发展短线，压缩长线，使其健康地发展。调整中要发挥财政、信贷、税收、物价的监督和调节作用。凡不与现有大厂争原料，产品有销路、经营有盈利的企业，均不应强制关停。

在调整整顿中，对少数民族地区、山区、边远地区和贫困地区的社队企业，尤应给予照顾和扶持。

二、 以县为单位，结合国营企业和大集体企业，统一规划，合理布局。也可参加全国或地方行业组织，接受共同制定的供产销计划。

社队企业要因地制宜，积极开发和充分利用资源，努力发展消费品生产。要以种植业和养殖业为基础，发展为农业生产、为人民生活、为小集镇建设、为大工业、为外贸出口服务的生产性行业和生活服务性的事业，特别是传统的劳动密集型行业、能源工业、原材料工业和建筑材料工业。在少数民族地区，社队企业要注意发展当地特需产品的生产。

社队企业要促进与带动社员家庭副业、手工业以及社员合伙经营的工副业生产事业的发展。

三、 对实行统购和派购的农副产品，国家对各省、市、自治区要规定调拨基数，对社队要逐步推行收购合同制。社队必须保证完成合同或基数规定的任务。完成任务以后的多余部分，按国务院有关规定，有的还要卖给国家；有的也可同国营企业实行经济联合或交国营企业加工返还利润或产品；有的可自行加工和销售。今后，凡国营企业加工能力有剩余的，社队不再办同类企业和扩大加工能力；凡以农副产品为原料、宜于农村加工的，国家一般也不再在城市建新厂和扩大加工能力，应按经济合理原则，着重扶助发展集体所有制的加工业。

四、 社队棉纺厂、卷烟厂、小盐场应停止发展。已建成的卷烟厂要停产或转产。棉纺厂除已纳入国家供产销计划和接收来料加工以及利用废棉者外，也要组织转产。已建小盐场要整顿提高，土盐应停止生产。小制药厂生产的药品，要经有关部门鉴定，不符合标准的，要坚决停止生产。皮毛制革厂应充分利用社会废旧资源，搞好来料加工，或用留成原料同大厂联合办厂，实行集中处理原料，分散加工成品的办法。小酒厂要进行调整，利用饲料粮酿酒要控制，以县为单位计算，不要超过饲料的百分之二十。

五、 社队企业的机械加工业，要重点搞好中、小农具生产和农机具维修，保证农业生产的需要；或同大工业协作配套，生产零部件；也可为科研单位服务，试制新产品。无销路的要有计划地搞好转产。

六、 社队的采矿业要进行整顿。要合理布点，有计划地开采，禁止乱挖滥采，不得破坏资源。对不具备生产条件的要进行技术改造，一时改造不了的，要坚决停产。技改费用要按规定提取，用于社队矿的技术改造，不准挪用，国拨物资不准克扣。对于矿产资源有争议的，要统筹兼顾，合理安排。

七、 社队企业要适应经济发展的客观需要，因地制宜地组织和参加多种形式的联合。发展县、社队同行业联合，统一安排供产销。搞好地区间的联合，发挥各自的优势，求得共同的发展。各种形式的经济联合，要保持各自的所有制和独立核算不变。

社队企业目前要特别注意同生产队结合，使社员分享经济成果，以加强社队企业的群众基础。

对社员家庭手工业、种植业、养殖业和社员合伙经营的工副业生产，要在良种供应、技术指导和供销方面进行联合并给予扶植。

有条件的地方，要积极试办农工商联合企业 （牧工商、林工商、渔工商）。通过联合，合理调整企业布局。

八、 发挥工商行政管理部门的监督作用。社队所办企业，由县以上社队企业主管部门根据管理权限审查同意；工商企业要按规定报工商行政管理部门核发营业执照，否则不准开业。

九、 加强社队企业基本建设的管理。当前的工作重点是，充分发挥现有企业的潜力，搞好挖革改。对新建项目，要量力而行，从严掌握，不同行业、不同规模实行分级管理，具体办法由各省、市、自治区制定。对现有基建项目要进行清理，不具备基建条件或严重污染环境的要停建或改建。对合乎条件的要重新报批。今后新建项目要严格按照基本建设程序办事，发挥财政、信贷的监督作用。

十、 社队企业的发展， 要和小集镇的建设结合起来， 统一规划，合理布点，适当集中。在发展工业生产的同时，发展各种文化福利事业和生活服务行业，逐步使小集镇繁荣起来。

新建企业，要充分利用集镇闲散土地，尽量不占耕地，不占好地。基建用地要从严掌握，由各省、市、自治区社队企业局根据不同行业和生产规模制定基建占地限额，按审批权限的规定报请批准，并付给土地补偿费。占用过多或占地未用的，要退还生产队。

十一、 社队企业要认真执行国务院关于严格控制物价、整顿议价的通知和各省、市、自治区的有关规定。今后商品销售价格的变动，要按照物价管理权限报请批准。严禁投机倒把，哄抬物价，粗制滥造，以次顶好，牟取暴利。

十二、 社队企业要照章纳税，不许巧立名目，弄虚作假，偷税漏税。

十三、 各省、市、自治区可以选择若干厂（场），进行社队企业体制改革的试点，改社办社有、 大队办大队有为生产队联办的集体企业。 目前主要是调整公社、大队和生产队、社员的关系，增加社员的实惠；调整公社、大队和企业的关系，扩大企业自主权。

十四、 社队企业的经营管理要认真地、普遍地进行整顿。社队企业的生产方向，新建或扩建企业，利润的分配和使用等重大问题，都要由代表会或股东会讨论决定。加强企业民主管理，发挥职工监督作用。

企业的人事制度和劳动管理，要坚持亦工亦农制度。用人要经过考核，择优录用，不许安插私人；对技术性较强行业的从业人员，要保持稳定，以利于改进管理和提高技术水平；推行严格的生产责任制，贯彻按劳分配政策，把企业的经营成果同职工的物质利益结合起来。

实行经济核算，挖掘企业潜力，降低成本，降低消耗，增加生产，提高产品质量，提高竞争能力。

整顿财务管理，加强会计工作，培训财会人员，建立严格的财会制度，发挥财会人员的职能作用；进行清产核资，清理债权债务，建立健全资金和物资管理制度，反对乱拉乱用资金，反对贪污、浪费、请客送礼和行贿，反对滥发奖金，纠正一切不正之风。

十五、 社队企业要加强劳动保护，搞好安全生产。积极治理污染，美化环境。对于严重破坏资源、污染环境、不具备安全生产条件的企业，要限期改进，解决不了的要关停并转。

食品工业要严格执行国家颁发的食品卫生标准，不符合标准的，不准销售。

十六、 各级人民政府要进一步加强对社队企业的领导，健全社队企业的管理机构，充实力量。要进行资源调查，制订调整和发展规划。要搞好社队企业的立法。要逐步开展社队企业经济技术服务工作。加强社队企业的供销工作，做好市场情况的预测预报，开展联购联销，代购代销，疏通供销渠道。加强经济技术情报、技术培训和技术服务工作。