关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

浙江省衢州市人民政府办公室


衢州市人民政府办公室关于印发衢州市2002年度耕地保护土地管理目标责任制考核办法的通知

衢政办发[2002]140号


各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
　　《衢州市2002年度耕地保护土地管理目标责任制考核办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
　　
　　二○○二年十二月十三日　　
　　
　　衢州市2002年度耕地保护土地管理目标责任制考核办法　　
　　为认真贯彻《中华人民共和国土地管理法》，牢固树立保护耕地观念，进一步加强土地管理，确保全市耕地占补平衡，推进全市国民经济和社会事业可持续发展，根据《衢州市2002年度耕地保护目标责任书》的规定和要求，制定本考核办法。
　　一、考核对象
　　各县（市、区）政府主要领导及分管领导，市政府有关部门负责人。
　　二、考核内容及记分办法
　　对各县（市、区）政府主要考核责任书确定的9项指标，分项考核及计分办法如下：
　　（一）耕地保有量10分。年末土地变更调查耕地保有量校正数达到市下达的年度控制指标得10分，柯城区、衢江区按剔除市直接审批的建设占用耕地面积考核。每减少1000亩扣2分。
　　（二）建设用地管理14分。
　　1、年内建设占用耕地面积超过上级批准数得3分，节余不加分。
　　2、建设用地管理制度健全得1.5分，实行窗口办文、办事制度和结果公开的每项各得0.5分。
　　3、建设用地项目报件合格率达到80%的得2分。每超过10%加0.5分；每减少10%扣0.5分，直至本项分扣完为止。
　　4、1－10月全县（市、区）各类建设占用耕地报市、省、国务院审批数占全年建设占用耕地数达到60%得3分。每超过10%加0.5分，加分最高不超过1分；每减少10%扣0.5分。
　　5、新增建设用地供应情况3分。2002年度新增建设用地供应率达到50%的得1分，未达到的不得分；2001年度新增建设用地供应率达到80%的得1分，未达到的不得分；2000年度新增建设用地供应率达到95%的得1分，未达到的不得分。
　　（三）占补平衡15分。足额开垦与非农建设所占用耕地的数量和质量相当的耕地（含易地补充耕地及上缴耕地开垦费折算面积）得12分，每增加500亩加1分，未完成任务的按比例扣分。柯城区扣除市直接审批占用耕地面积的补充耕地量。当年自然灾害损毁耕地复垦率达到85%以上得3分，未达到的不得分。
　　（四）规划修编14分。
　　1、柯城区、衢江区完成本辖区内乡镇土地利用总体规划修编得6分。未完成的按比例扣分。没有修编任务的县（市）得基本分。
　　2、12月底前完成土地开发整理专项规划的得8分。文字报告、图件、数据、修编说明各2分，未完成的不得分，缺项的按项扣分。
　　（五）土地监察15分。
　　1、土地违法案件查处率达到95%的得4分，每超过1个百分点加0.5分，每减少1个百分点扣1分；上报省、市备案情况良好的得1分，反之不得分。
　　2、"土地执法模范乡镇"4分。其中，开展率达到90%得1分，每减少5个百分点扣0.5分；达标率达到65%得3分，每超过10%加0.5分，每减少10%扣0.5分。
　　3、土地信访报结率达到95%的得3分，每减少1个百分点扣0.5分。土地信访中越级上访、集体上访、重复信访比去年下降5%以上的得1分，上升的则不得分。
　　4、全面落实巡查责任制的得2分，有制度落实不好的扣1分。
　　（六）资金收缴6分。当年耕地开垦费等造地改田资金（按年底实际应收数校核）收费率达到95%以上得6分，未达到指标按比例扣分。
　　（七）建设用地复垦10分。年内开展建设用地复垦转用指标管理试点的得10分，未开展的不得分。
　　（八）土地收储6分。建立土地收购储备制度、有机构人员的得2分；开展收购储备工作，建立宗地台帐制度得2分；做好收储土地的前期开发工作，推出储备土地公开招标拍卖出让得2分。分项计分，未完成不得分。
　　（九）科技与队伍建设10分。土地管理科技信息5分，其中：按规定年底前建立建设用地审批管理信息系统得3分，未建立不得分；开展县城所在地地籍数字化测量更新得2分，未完成不得分。队伍建设5分，县局领导班子成员每一人次因违法违纪受查处扣2分。建立以中心所为主体的垂直领导管理体制得2分，未建立不得分。
　　考核时各项扣分只针对本项指标，本项指标总分扣完为止。
　　对市本级有关部门，主要考核保护耕地有关政策措施组织实施和监督检查工作。
　　三、考核依据
　　（一）建设占用耕地、年内减少耕地、年内增加耕地以统计部门的年报为准。
　　（二）建设用地管理、土地监察分别以上级建设用地管理、土地监察部门统计的数字为准。
　　（三）土地利用总体规划、土地开发整理专项规划修编、审批，以上级土地行政管理部门统计的数字为准。
　　（四）易地垦造耕地的，按照省政府办公厅《关于加强易地垦造耕地管理工作的通知》（浙政办发〔1999〕132号）规定执行。土地整理折抵指标有偿调剂的，按照原省土地管理局《关于加强土地整理折抵指标使用管理的通知》（浙土发〔1999〕235号）规定执行。
　　四、考核程序
　　对县（市、区）政府的考核，由市政府组织有关部门成立考核组进行考核。
　　各县（市、区）根据本办法，对2002年度耕地保护责任目标落实情况进行自查自评，形成书面材料，并填报《衢州市耕地保护目标责任制考核表》，一并于2003年1月10日前报衢州市国土局办公室，各县（市、区）要对提供的考核数据的真实性、准确性负全责。市政府考核组对各县（市、区）上报材料进行审核，并视情对各县（市、区）自查自评情况进行实地抽查。
　　五、奖惩办法
　　考核结束后由市政府通报考核结果，对各县（市、区）政府完成年度耕地保护目标责任制情况给予表彰奖励或通报批评。考核结果同时抄告各县（市、区）人民代表大会及其常务委员会、同级组织部门和省国土资源厅。
　　六、本办法由衢州市国土资源局负责解释。