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上海市新建外销商品房售后包租试行办法

时间:2024-07-02 22:39:06 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8373
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上海市新建外销商品房售后包租试行办法

上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房售后包租试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步活跃和规范房屋租赁市场,促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展,特就本市新建外销商品房售后包租管理提出以下试行办法:
一、商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。外销商品房售后包租应严格按本办
法办理。
二、凡房地产开发经营企业按市场价格出售,以一定租金回报实施售后包租的,所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,并必须提供相应的担保。
三、房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)提出申请,市房地局自受理申请之日起十日内完成审核,发给同意售后包租的批准文件。未经批准,房地产开发经营企业新建的外销商品房一律不得实施售后包租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房售后包租,除应提交书面的申请报告外,还应提交下列文件:
1.已经初始登记并取得的房地产权证书;
2.外销商品房售后包租计划,其中应包括:计划实施售后包租的商品房项目座落、名称、幢号、楼层及室号、建筑面积、包租年限、当时的市场价格和售后包租冲抵后的实际出售价格、售价折减率或租金回报率,以及租金回报担保等内容;
3.实施售后包租外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表;
4.租金回报或售价折减金额测算明细表;
5.已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了物业管理服务合同;
6.经市房地局委托市公证处审定的售后包租合同文本和房地产开发经营企业自行拟订的外销商品房买卖合同。
五、房地产开发经营企业新建外销商品房售后包租经市房地局批准后,应持同意售后包租的批准文件及本规定第二条规定的应提交的文件向市房地产交易中心备案。
六、外销商品房售后包租,房地产开发经营企业应与买受人同时签订“外销商品房买卖合同”和“外销商品房售后包租合同”。双方当事人订立的“外销商品房买卖合同”的补充条款中应明确该外销商品房当时的实际市场价格,售后包租的价格折减金额,包租年限以及售后包租有关双
方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的《外销商品房售后包租合同》应当载明以下主要内容:
1.售后包租当事人的姓名或者名称及住所;
2.房屋的座落、面积、装修及设施状况;
3.房屋的用途;
4.包租年限;
5.房屋当时的实际市场价格、包租期间的租金回报或价格折减金额;
6.房屋修缮责任;
7.房屋出租及转租的约定;
8.违约责任;
9.争议的解决方式;
10.当事人约定的其他条款。
《外销商品房售后包租合同》在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
七、外销商品房买卖合同和售后包租合同签订后,应一并向市公证处办理公证。在经公证后的十五日内,双方当事人应把外销商品房售后包租合同作为买卖合同的附件向市房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。市房地产交易中心应当自核发房地产权证之日起的5日内,书面通
知该售后包租外销商品房所在地的区、县房地产交易中心(或房地产交易管理所)。
八、在包租期内,房地产开发经营企业应以代理出租的方式出租该商品房。房地产开发经营企业未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的商品房再转包租。
九、房地产开发经营企业在包租期间,享有并承担售后包租合同规定的权利和义务,并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该商品房租赁合同规定的义务,但买受人与房地产开发经营企业和承租人双方另有约定的除外。
十、包租期内,售后包租的外销商品房出租,房地产开发经营企业应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定,代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意,房地产开发经营企业与承租人签订的租赁合同终止日期不得超过售后包租合同规定的终止
日期。
十一、房屋租赁合同签订后,房地产开发经营企业与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心(或管理所)办理登记并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时,房地产开发公司除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外,还应附交已向市
房地产交易中心登记的售后包租合同。
十二、售后包租的外销商品房出租并办理登记后,承租人在租赁期限内,征得房地产开发经营企业的书面同意,可以将该房屋的部分或全部转租他人。但房地产开发公司与买受人另有约定的除外。
十三、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房实施售后包租的有关税收,按沪地税地(1997)27号《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》第4款的规定执行。
十四、包租期内,房地产开发经营企业与买受人应严格履行售后包租合同,任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷,应协商解决。协商不能解决的,可选择向上海市仲裁机构申请仲裁或向房屋所在地人民法院起诉。但任何一方都不得损害承租
人的权利。
十五、本办法自一九九七年十月一日起试行。



1997年10月1日

最高人民法院关于严格执行《中华人民共和国法官法》有关惩戒制度的若干规定

最高人民法院


最高人民法院关于严格执行《中华人民共和国法官法》有关惩戒制度的若干规定

(2003年6月10日最高人民法院审判委员会第1276次会议通过)




第一条 为严格执行《中华人民共和国法官法》(以下简称《法官法》)有关惩戒制度,进一步规范法官职务行为,严肃审判纪律,建设一支政治坚定、业务精通、作风优良、司法公正的法官队伍,确保司法公正与效率,特制定本规定。
第二条 法官必须忠实执行宪法和法律。法官不依法履行职责,有《法官法》第三十二条所列行为之一的(即本规定第三条至第十五条规定的十三种不得有行为),应当受到法律或者纪律的追究。

第三条 法官应当热爱祖国、热爱人民,拥护中国共产党的领导,拥护社会主义制度,不得散布有损国家声誉的言论,参加非法组织,参加旨在反对国家的集会、游行、示威等活动,参加罢工。

违反本条规定的,提请任免机关免除法官职务,并予以辞退或者开除。

第四条 法官应当清正廉明,克己奉公,不得贪污受贿。严禁有下列行为:

(一)利用职务上的便利,侵吞、窃取、骗取或者以其他手段非法占有诉讼费、执行款物、案件暂存款、赃款赃物及其孳息等公共财物;

(二)利用职务上的便利,索取当事人及其诉讼代理人、辩护人、请托人的财物;

(三)利用职务上的便利,非法收受当事人及其诉讼代理人、辩护人、请托人的财物,为其谋取利益;

(四)违反国家规定,收受各种名义的回扣、手续费归个人所有。

违反上述规定,提请任免机关免除法官职务,并予以辞退或者开除。

第五条 法官审判案件必须以事实为根据,以法律为准绳,秉公办案,不得徇私枉法。严禁有下列行为:

(一)在审判和执行工作中,故意违背事实和法律,枉法作出裁判或者决定;

(二)为谋私利或者徇私情偏袒一方当事人,故意违反法律规定,迫使另一方当事人违背真实意思,放弃自己的权利;

(三)徇私舞弊,对不符合减刑、假释、暂予监外执行条件的罪犯,予以减刑、假释或者暂予监外执行。

违反上述规定,给予记大过或者降级处分;情节严重的,提请任免机关免除法官职务,并予以辞退或者给予撤职以上处分。

第六条 法官应当尊重被告人的人身权利,不得刑讯逼供。

违反本条规定的,提请任免机关免除法官职务,并予以开除。

第七条 法官应当忠实于事实真相,不得隐瞒证据或者伪造证据。严禁有下列行为:

(一)涂改、隐匿、伪造、偷换或者故意毁灭证据;

(二)以暴力、威胁、贿买等方法阻止证人作证或者指使他人作伪证;

(三)使用暴力等非法手段逼取证人证言。

违反上述规定,给予记大过或者降级处分;情节严重的,提请任免机关免除法官职务,并予以辞退或者给予撤职以上处分。

第八条 法官应当严格遵守保密纪律,不得泄露国家秘密或者审判工作秘密。严禁有下列行为:

(一)泄露国家秘密;

(二)向当事人及其关系人泄露案情、通风报信以及其他方式泄露案件具体内容;

(三)泄露合议庭评议、审判委员会讨论案件的具体情况和记录或者其他审判、执行工作秘密。

违反上述规定,给予记大过或者降级处分;情节严重的,提请任免机关免除法官职务,并予以辞退或者给予撤职以上处分。

第九条 法官应当正确行使权力,依法保障诉讼参与人以及案外人的诉讼权利和民事权益,不得滥用职权,侵犯自然人、法人或者其他组织的合法权益。严禁有下列行为:

(一)故意违法侵犯或者剥夺当事人及其他诉讼参与人的诉讼权利;

(二)故意违法采取保全措施或者强制执行措施;

(三)故意违法对当事人及其他诉讼参与人或者案外人采取拘留等强制措施;

(四)故意违法侵犯案外人的合法权益。

违反上述规定,给予警告至记大过处分;情节严重的,予以辞退或者给予降级以上处分。给予撤职或者开除的,提请任免机关免除法官职务。

第十条 法官应当勤勉敬业,不得玩忽职守,造成错案或者给当事人造成严重损失。严禁有下列行为:

(一)严重失职,造成错误裁判或者错误执行;

(二)严重不负责任,不履行法定职责,给当事人或者其他人的利益造成严重损失。

违反上述规定,给予警告至记大过处分;造成严重后果或者重大损失的,予以辞退或者给予降级以上处分。给予撤职或者开除的,提请任免机关免除法官职务。

第十一条 法官应当严格遵守法律规定的诉讼期限,不得拖延办案、贻误工作。严禁有下列行为:

(一)故意拖延立案、送达、移送;

(二)无正当理由或者未经批准,严重超过案件审理或者执行期限。

违反上述规定,给予警告至记大过处分;造成严重后果的,予以辞退或者给予降级以上处分。给予撤职或者开除的,提请任免机关免除法官职务。

第十二条 法官应当全心全意为人民服务,不得利用职权为自己或者他人谋取私利。严禁有下列行为:

(一)向当事人及其委托的人借钱、借房,借用交通、通讯工具等物品;

(二)接受当事人及其委托的人在购买商品、装修住房以及其他方面提供的优惠;

(三)接受主管或者分管部门及其工作人员、下级法院及其工作人员、律师事务所和律师以及其他与其行使职权有关系的单位和个人赠送的现金、有价证券和支付凭证;

(四)利用职权为配偶、子女及其他亲属谋取不正当利益。

违反上述规定,给予警告至记大过处分;情节严重的,予以辞退或者给予降级以上处分。给予撤职或者开除的,提请任免机关免除法官职务。

第十三条 法官应当努力做好本职工作,不得从事营利性的经营活动。严禁有下列行为:

(一)个人经商,办企业;

(二)在经济实体中兼职;

(三)从事有偿中介活动;

(四)兼任律师、法律顾问。

违反上述规定,给予警告至记大过处分;造成恶劣影响的,予以辞退或者给予降级以上处分。给予撤职或者开除的,提请任免机关免除法官职务。

第十四条 法官应当严格遵守审判纪律,不得私自会见当事人及其代理人,接受当事人及其代理人的请客送礼。严禁有下列行为:

(一)私自会见当事人及其诉讼代理人、辩护人、委托的人;

(二)参加由当事人及其诉讼代理人、辩护人、委托的人或者中介机构支付费用的宴请、娱乐、健身、旅游等活动;

(三)接受当事人及其诉讼代理人、辩护人、委托的人的礼品。

违反上述规定,给予警告至记大过处分;造成恶劣影响的,予以辞退或者给予降级以上处分。给予撤职或者开除的,提请任免机关免除法官职务。

第十五条 法官应当品行端正,恪守职业道德,不得有其他违法乱纪的行为。

违反本条规定的,给予警告至记大过处分;情节严重的,予以辞退或者给予降级以上处分。给予撤职或者开除的,提请任免机关免除法官职务。

第十六条 违反本规定,受撤职处分的,同时降低工资和等级;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十七条 法官违反上述规定,所在单位、部门的领导负有严重失职、渎职责任的,或者对本单位本部门发生的违纪违法问题隐瞒不报、压案不查、包庇袒护的,依照有关规定,追究其领导责任。

第十八条 法官违反本规定,需要提请任免机关免除法官职务和辞退的,由政治部门办理;需要给予政纪处分的,由监察部门办理。

处理和处分的权限和程序按照有关规定办理。

第十九条 执行员、书记员、司法警察、司法鉴定人员及法院其他工作人员违反本规定的,参照本规定处理。

第二十条 本规定自发布之日起施行。





审计机关审计信息工作的规定

审计署


审计机关审计信息工作的规定

审办发〔1996〕372号


 第一条 为了加强审计信息工作,提高审计信息质量,根据《中华人民共和国审计法》和国务院办公厅《政务信息工作暂行办法》,制定本规定。
  第二条 审计信息工作的主要任务是:反映审计工作中的重要情况和审计查出的重大问题,交流审计工作经验和方法,宣传审计工作成果和作用,为领导科学决策,审计机关指导工作,以及扩大审计的社会影响服务。
  第三条 审计信息工作必须坚持党的基本路线和实事求是的原则。
第四条 审计信息工作坚持分层次服务,各级审计机关以为本级政府和上一级审计机关服务为重点,同时努力为上一级政府、有关部门和下级审计机关服务。
第五条 审计信息工作应当围绕国家经济工作中心和财经活动中的重点、难点、热点问题,通过审计和审计调查,反映建立社会主义市场经济体制进程和审计事业发展中出现的新情况、新问题。
 第六条 各级审计机关应当加强对审计信息工作的领导,提出要求,布置任务,组织协调,支持和指导审计信息机构发挥整体功能,做好审计信息工作。
第七条 审计署负责对审计系统审计信息工作进行指导。
各级审计机关及其派出机构应当确定负责审计信息工作的机构,加强审计信息工作的管理。
第八条 负责审计信息工作的机构履行下列主要职责:
 (一)依据党和国家的方针、政策,结合本地区、本部门的工作部署,研究制定审计信息工作计划,并组织实施;
 (二)做好信息的采集、筛选、加工、传送、反馈和存储等日常工作;
  (三)结合政府的中心工作、审计工作的重点和领导关心的问题,以及从信息中发现的重要情况,组织专题调研,挖掘深层次的信息;
(四)为本级政府和上级审计机关提供信息服务;
(五)组织开展审计信息工作经验交流,了解和指导下级单位的审计信息工作;
(六)组织本级和下级审计信息工作人员的业务培训;
(七)组织审计工作的对外宣传报道。
 第九条 审计信息网络是审计信息工作的基础,信息直报点是审计信息网络的组成部分。各级审计机关应当根据本地区的实际情况和需要,建立和完善审计信息网络。
  第十条 审计信息队伍由专职和兼职审计信息工作人员组成。各级审计机关负责审计信息工作的机构应当配备专职审计信息工作人员。专职审计信息工作人员的人数根据工作需要在编制范围内确定。
第十一条 地方各级审计机关应当及时向本级政府和上级审计机关报送信息。审计机关各部门、各派出机构应当及时向本级审计机关报送信息。下级审计机关对上级审计机关要求报送的信息,应当严格按照要求报送。
第十二条 上级审计机关负责信息工作的机构,应当定期向下级审计机关通报信息采用情况,并根据工作实际,适时提出信息报送参考要点。
  第十三条 审计机关根据需要,组织相互之间的信息业务研讨和经验交流,在依法保守秘密的前提下,实现信息资源共享。
第十四条 下级审计机关向本级政府和上级审计机关报送的信息,必须经本级审计机关主要或分管领导审核、签发。
第十五条 上级审计机关采用下级审计机关报送的揭露问题的信息,应当征求下级审计机关的意见。
第十六条 各级审计机关应当对审计信息工作实行考核制度,对成绩突出的单位和个人给予表彰。
第十七条 审计信息应当符合下列要求:
(一)反映的情况真实、可靠,重大问题上报前必须核实;
(二)信息中的事例、数字、单位准确,单位名称规范;
(三)重要情况和突发性事件迅速报送,必要时连续报送;
(四)实事求是,喜忧兼报,防止弄虚作假,以偏概全;
(五)主题鲜明,文题相符,言简意赅;
(六)反映工作中的情况、问题、思路、举措等,应当有新意;
(七)反映的情况和问题力求有一定的深度,努力做到有情况、有分析、有预测、有建议,既有定量分析,又有定性分析;
(八)适应领导需要,为科学决策提供依据。
第十八条 各级审计机关应当加快审计信息工作现代化手段的建设,实现信息迅速、准确、安全地处理、传递和存储。
第十九条 本规定由审计署负责解释。
第二十条 本规定自1997年1月1日起施行。