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华利公司诉中保漳市分公司地震损失保险合同纠纷案析/黄奕新

时间:2024-07-09 11:47:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8652
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华利藤业有限公司诉中国人民保险公司漳市分公司
地震损失保险合同纠纷案析
黄奕新

一、案情

原告漳市华利藤业有限公司(下称华利公司)。
被告中国人民保险公司漳市分公司(下称保险公司)
案由:地震损失保险合同纠纷案
华利公司于1997年6月13日起连续2年向保险公司投保厂房等财产的综合险及附加地震损失险、利润损失险。1999年6月13日,华利公司又向保险公司继续投保上述保险,并按约定交纳全部保险费,保险公司也签发了财产保险综合险保险单。保险单上载明:由保险公司承保华利公司下列财产的综合险:(1)厂房、机器设备,保险金额(下称保额)90万美元;(2)流动资产及样品,保额25万美元;(3)食堂厨房用品,保额30万美元;(4)宿舍家俱生活用品,保额26万美元,上述财产综合险保额合计170万美元,均以估价价值投保,保险费率(下称费率)均为1.6%%,保险费(下称保费)合计2720美元。此外,还有附加险:(1)地震损失险,以主险保额100%的价值投保,保额170万美元,费率0.6%%,保费1020美元;(2)利润损失险,以估价价值投保,保额48.31万美元,费率2%%,保费966.20美元。以上各项主附险保费合计4706.20美元。保险责任期限自1996年6月14日零时起至2000年6月13日24时止。保险单特别约定,如果发生属保险责任范围内损失时,固定资产的损失以合法的工程质量监督机构评定,计算损失以保额为准等。保险单背面所印的“财产保险综合险条款”第十条约定:固定资产的保险金额由被保险人按照帐面原值或原值加成数确定,也可按照当时重置价值或其他方式确定。固定资产的保险价值是出险时的重置价值。保险单未粘贴附加险条款,除在保险单正面载明上述有关以主险保额100%的价值投保,保额170万美元,保险费率0.6%%,保险费1020美元等的内容外,也未对地震损失险约定其他任何专门的条款。
同年9年21日,台湾地区发生里氏7.6级地震,波及大陆东南沿海,地震后,华利公司的厂房出现了楼板与墙体开裂、倾斜等现象。9月30日,华利公司向漳市地震局报告遭受破坏,当天地震局派员现场调查,发现厂房以旧裂缝(裂缝发黑)为主,在裂缝的两端有新的小裂缝的痕迹,地震局并就此出具调查报告。该地震经漳市地震局测定为四度至四度强,个别场地条件较差的为五度,而华利公司厂房所在地的海龙市九湖镇的烈度为四度。华利公司的厂房经海龙市建设工程质量监督站鉴定为危房。海龙市建设委员会批复给九湖镇政府,要求拆除,消除隐患。
事后,华利公司多次要求保险公司支付保险金,保险公司以地震烈度未达六度不属保险责任范围为由拒赔。华利公司遂诉至法院,请求判令保险公司以厂房原评估重置价850元/ m2的90%的标准,赔偿其厂房的财产损失3517906元,折合美元42万元。
经查,华利公司厂房于1995年3月建成,海龙市建设工程质量监督站检验合格,华利公司持有房屋产权证。1999年6月13日投保时,该楼经保险公司审查承保,并未发现有倾斜、开裂等现象,也未提出任何整改要求。但保险公司主张华利公司厂房初建于1991年,施工中未实施质量监督,也未见有工程验收,1994年由原来二层扩建为五层时(部分为六层),未办理施工许可证,系违章建筑,但未提供证据。诉讼中,保险公司向一审法院申请就地震与厂房倾斜、开裂之间的因果关系,进行鉴定,但不能按照中国地震局震害防御司要求提供鉴定所需资料,鉴定最后没有进行。二审法院于2001年4月3日通知华利公司在10日内提供投保厂房有关基建档案资料并预交鉴定费,以便对厂房损害的原因进行鉴定,但华利公司未提供和预交,鉴定最终也未进行。
《中国地震烈度表》(GB/T 17742-1999)表明,烈度为四度的地震对房屋震害现象为门窗作响,五度的为抹灰出现细微裂缝,六度的为墙体出现裂缝,七度的为局部开裂。
诉讼中,漳市天正资产委托评估有限公司接受一审法院委托,对华利公司的厂房进行鉴定,以重置价887.5元/ m2、、面积4619.77m2计算,评定该厂房重置全价为4100045元。

二、审判

海龙市法院一审认为,原告与被告订立的财产保险合同,合法有效。在被告承保期限内,原告投保的厂房因地震影响致倾斜、开裂等后果,有关部门评定为危房,应予拆除重建,被告有责任有义务按合同约定理赔。因此,原告请求根据合同约定以保额为准赔偿损失,合法有据,应予支持。原告以原评估重置价850元/ m2的90%的标准,计算厂房的财产损失3517906元,折合美元42万元,低于评估重置价标准,可以采纳。被告辩称原告的厂房属危房,其损失与地震无因果关系,未能举证、不予采纳,被告以“破坏性地震保险条款”为根据拒付赔偿金,因该条款未在合同中载明,被告又未能提供证据证明有采取合理方式提请对方注意,故应按保单上载明的地震损失险认定,被告的拒付依据不足,不予支持。为此,海龙市法院于2001年1月18日判决:被告保险公司应偿付原告华利公司保险赔偿金42万美元,限于判决生效后十日内付清(以下简称一审判决)。被告保险公司不服上诉。
漳市中级法院二审认为,合同履行期间,被上诉人华利公司主张投保的厂房因地震影响导致倾斜、开裂的损害后果,要求上诉人按约以地震损失险支付赔偿金,因被上诉人未能举证证明其厂房的倾斜、开裂与地震的发生有直接的因果关系,又未按该院的要求提供进行鉴定所需的投保厂房的有关资料和预交鉴定费。因此,被上诉人的主张依据不足,不予支持。原审认定被上诉人投保的厂房因地震影响致倾斜、开裂,该认定缺乏依据,应予纠正。上诉人提出的因被上诉人未能证明其厂房的损害与地震存在有直接的因果关系,上诉人不负赔偿责任的上诉理由成立,予以采纳。据此,二审法院于2001年8月2日判决:撤销海龙市法院一审判决,驳回华利公司的诉讼请求(以下简称二审判决)。判决生效后,华利公司也不服,申请再审。漳市中级法院经审查,于2003年6月11日裁定再审。
漳市中级法院再审认为,原二审上诉人保险公司签发给原审被上诉人华利公司的财产保险综合险保险单载明:华利公司为其厂房等投保的财产附加险之一为“地震损失险”,华利公司并为此交纳了保费1020美元。1999年9月21日,台湾地区发生地震并波及海龙市后,华利公司投保的厂房出现了楼板与墙体开裂、倾斜等现象,经鉴定评定为危房,并经政府部门决定拆除重建。保险公司提出投保的厂房不是合法、合格的建筑物问题,经查,该问题属行政机关处理的事务,而不是本案合同纠纷应解决的问题;且保险公司审查承保时,并未提出承保标的物有倾斜、开裂等质量问题,亦无提出整改要求;地震发生后,保险公司持漳市地震局的调查报告等证据,主张该厂房损坏并非地震所致。经查,厂房损坏并非地震所致而是其他何因造成的证明责任在保险公司,保险公司现有的证据不足。保险公司无充分的证据证明其可免责,也无证据证明华利公司的投保请求不属于保险责任的范围,因此应按照合同的约定履行理赔义务。据此,漳市中级法院于2003年12月29日再审判决:撤销该院原二审判决,维持海龙市法院原一审判决(以下简称再审判决)。
保险公司仍不服,向当地省检察院申请抗诉。省检察院经审查,认为漳市中级法院再审判决认定事实的主要证据不足,适用法律确有错误,向省高级法院提出抗诉。省高级法院遂裁定提审,现尚在审理之中。

三、评析

本案双方争议和法庭审理的焦点都在保险标的厂房倾斜、开裂的原因的查明上。事实虽然清楚问题虽然集中,但历经一审、二审、再审、提审,三级法院和省检察院对此观点不一,裁判迥异,足见这一问题在司法实践中具有重要的意义。笔者尝试着对此作一分析。
被告保险公司签发给原告华利公司的财产保险综合险保险单载明:原告华利公司为其厂房等投保的财产附加险之一为“地震损失险”,并约定以主险保额100%的价值投保,保额170万美元,费率0.6%%,保费1020美元。这一约定,没有违反法律和行政法规的禁止性规范,依法应当认定有效,华利公司并已为此交纳了保费1020美元。至此,原告华利公司与被告保险公司之间的地震损失保险合同成立并生效。
被告援引“破坏性地震保险条款”进行抗辩,认为地震烈度未达六度不属保险责任范围。据笔者向保险业从业人员了解,双方签订合同时,甚至迄今为止,经中国人民银行批准开办的有关地震的险种并无所谓“地震损失险”,仅有“附加破坏性地震保险”一种。而附加破坏性地震保险条款规定:保险责任为“直接因破坏性地震(由国家地震部门最终测定的里氏震级在4.7级及其以上且烈度达六度以上的地震)震动或地震引起的海啸、火灾、爆炸及滑坡所致保险财产的损失”。保险金额“按财产保险金额的一定比例确定,并在保险单上注明”。赔偿处理“以投保附加地震险的比例计算赔偿金额,其赔偿金额不超过附加破坏性地震保险金额为限”。免赔率“5%-20%”。“被保险人要主动提供建筑物本身的抗震设防达标证明和建筑物的建筑结构及主要原材料工艺质量证明”。如果原告华利公司与被告保险公司订立的该地震损失险即指破坏性地震险,被告保险公司的抗辩,自当成立。
但经查,本案保险单明确用词是“地震损失险”而非“破坏性地震险”,且未粘贴该附加险条款(笔者窃以为,这可能是保险公司雇员疏忽所致)。保险单正面除载明上述有关以主险保额100%的价值投保,保额170万美元,保险费率0.6%%,保险费1020美元等的内容外,未对地震损失险约定其他任何专门的条款。甚至,保险单下面的记载也与上述破坏性地震保险条款,也不同,一是未约定免赔率(附加地震险必须约定免赔率),二是约定的保费费率超出该条款规定的幅度范围。(如果适用该条款规定,本案附加地震险保险费率应当为0.32%%-0.48%%,而本案约定却是为0.5%%)被告保险公司又未能提供证据证明有采取其他合理方式将破坏性地震保险条款送达原告华利公司。按照保险合同疑义解释原则,被告保险公司自身的疏忽导致合同约定不明所致的不利后果,应当由保险公司自身承受,这也有利于促使保险人加强自身的管理。故本案应按保单上载明的地震损失险认定,不适用破坏性地震保险条款,被告保险公司抗辩不成立。
合同生效后,1999年9月21日,台湾地区发生地震并波及海龙市后,华利公司投保的厂房出现了楼板与墙体开裂、倾斜等现象,经鉴定评定为危房,并经政府部门决定拆除重建。至此,保险合同约定的损害结果和承保危险(地震),均已出现。但保险公司提出保险标的厂房自身存在缺陷(准确地讲,应是指抗震方面的缺陷,以下简称自身缺陷)问题。如何看待这一问题呢?漳市中级法院再审中认为,“该问题属行政机关处理的事务,而不是本案合同纠纷应解决的问题”。其大概是认为,这一问题是属于建筑行政法上违法建筑应否承担行政责任的问题。但笔者认为,合同关系虽然独立于行政关系,合同责任虽然独立于行政责任,但在本案中,如果保险标的厂房存在自身缺陷,进而成立保险事故的原因危险,则可能影响到保险责任的承担,故再审判决的这一认识,有失偏颇。
为便于讨论,先假定本案保险标的厂房确实存在自身缺陷,那么地震和自身缺陷均构成本案保险事故的原因危险,孰属近因呢?所谓近因,这是保险法上最重要的概念之一,简言之,即指造成承保损失起决定性、有效性的原因。而相应地,近因原则即指保险人承担赔偿责任的范围应限于以承保风险为近因造成的损失。在认定多个原因孰为近因时,首先是涉及到多个原因之间的内在逻辑关系,通说认为可分为“多因连续发生”、“多因间断发生”、“多因并存发生”三种情形。在此基础上,近因原则的适用,还涉及到如何认定原因危险与损害结果之间、多个原因危险之间的因果关系的复杂问题。对此,读者可参阅拙文《论保险法上的近因原则》,此不赘述。
对此,我们应用近因原则分析本案。地震属于纯正的不可抗自然力,厂房即使自身存在再大的缺陷,也不可能会引起地震,换言之,缺陷与地震之间本身不存在继起的因果关系,那么,我们首先排除了“多因连续发生”这种情形。本案地震经漳市地震局测定为四度至四度强,个别场地条件较差的为五度,而保险标的厂房所在地的海龙市九湖镇的烈度为四度。《中国地震烈度表》(GB/T 17742-1999)表明,烈度为四度的地震对房屋震害现象为门窗作响,五度的为抹灰出现细微裂缝,六度的为墙体出现裂缝,七度的为局部开裂。可见,在一般情况下,本案地震是不可能单独造成本案损害结果的。9月30日,原告华利公司向漳市地震局报告遭受破坏,当天地震局派员现场调查,发现厂房以旧裂缝(裂缝发黑)为主,在裂缝的两端有新的小裂缝的痕迹,地震局并就此出具调查报告,这进一步印证了地震不是造成厂房损害结果的单独原因。换言之,作为后因的地震,虽然介入了作为前因的缺陷,但其并没有打断前因缺陷与损害结果之间的因果关系,并没有独立地对损害结果起到决定性的作用。因此,我们又进一步排除了“多因间断发生”这种情形。可见,假定本案保险标的厂房确实存在自身缺陷,那么厂房自身缺陷与地震一起构成的厂房倾斜、开裂损害结果的原因危险,在造成损失的整个过程中,两个原因同时存在,相互之间没有前后继起关系,各自也均无法独立导致损害结果,正属于“同时发生”多因情形。故厂房缺陷危险与地震危险均是本案保险事故的近因。
由于本案厂房自身缺陷是地震险非承保危险,接下来,应当对厂房自身缺陷和地震各自所造成的损失,进行鉴定评估,如果可以区分,则被告保险公司只负责由地震所造成的损失部分。如不可分,还要考查该自身缺陷是属保险单未提及的危险还是属明确除外危险。应当指出,地震险条款,如经保险监管部门批准发布的“破坏性地震保险条款”,通常只是从正面规定保险责任,即“直接”因地震震动或地震引起的海啸、火灾、爆炸及滑坡所致保险财产的损失。这样的表述,能否推出本案厂房自身缺陷是保险单未提及的危险还是明确除外危险呢?恐怕还是存在争议。故笔者认为,本案最好由原被告双方协商确定责任分配比例,如不能达成协议,则由法院结合厂房自身缺陷作用力的大小,原告华利公司承担和分散风险的能力,以及华利公司在订立和履行合同中的诚信程度等,基于公平正义观念和政策进行分析,最后确定保险公司应当承担的合理责任份额。

(作者单位:福建省高级人民法院)

注:本文人名、地名、文书字号稍作技术处理。


新疆维吾尔自治区人工影响天气工作管理办法

新疆维吾尔自治区人民政府


新疆维吾尔自治区人民政府令第82号


  现发布《新疆维吾尔自治区人工影响天气工作管理办法》,自发布之日起施行。

                   自治区主席 阿不来提·阿不都热西提
                       一九九八年七月十三日

        新疆维吾尔自治区人工影响天气工作管理办法


  第一条 为了规范人工影响天气工作,促进和保障人工影响天气工作
更好地为经济建设和社会发展提供服务,根据有关法律、法规,结合自治
区实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称“人工影响天气”(以下简称人影),是指运用
先进科学技术方法,对局部大气的物理过程实施人工影响,达到增雨(雪
)、防雹(霜)、消雾等特定目的的气象适用技术。

  第三条 在自治区行政区域内从事人影活动的,应当遵守本办法。

  自治区人民政府鼓励公民、法人和其他组织依法从事人影科学研究活
动,其合法权益受法律保护。

  外国单位或者个人在自治区境内进行人影活动的,须经自治区人民政
府批准。

  第四条 人影工作坚持“统一、科学、规范、效能和服务”的原则。

  人影工作应当依靠科技进步,坚持以防灾减灾为宗旨,以服务农业为
重点,加强基础业务建设和科学试验,加强作业设计和效果评估,并结合
作业推进人影科学试验研究。

  第五条 自治区人民政府设立的人影机构(下称自治区人影主管机构
)负责组织、管理、指导全区的人影工作,根据自治区有关规定,依照本
办法行使自治区人民政府对人影工作的管理职能,接受自治区农村工作主
管机构、气象行政主管部门和财政部门的管理、监督。

  州(地)、市、县级人影机构在本级人民政府(行署)的领导下,负
责本行政区域内的人影工作,接受上一级人影机构的业务指导以及同级农
村工作主管机构、气象行政主管部门和财政部门的管理、监督。

  第六条 新疆生产建设兵团参照本办法负责管理兵团系统的人影工作


  第七条 县级以上人民政府应当加强对人影工作的领导,并积极协调
解决开展人影工作所涉及的问题。

  各级人影机构和其他有关管理机构应当密切合作,增强服务观念,提
高办事效率,保障人影工作的顺利开展。

  第八条 开展人影作业所需基本建设投资和事业经费,以及地方性补
贴等专项费用,纳入本级国民经济和社会发展计划及财政预算。

  根据有关部门、单位的特定要求实施的人影作业,其所需资金,由该
受益部门、单位承担。

  第九条 要求设点开展人影作业或增设作业点的,应当向作业区(点
)的州(地)、市人民政府(行署)人影机构提出书面报告,列明拟开展
作业的区域、相应技术和设备条件等内容,报自治区人影主管机构审批,
核发作业许可证。

  第十条 人影工作应当根据当地天气、气候的自然区划实施单独作业
或跨行政区域的联合作业。进行单独作业的,由作业区(点)的人影机构
组织实施;进行联合作业的,由所在区(点)的人影机构组成联合指挥小
组,实行统一布局、统一指挥。

  第十一条 申请飞机进行人工增雨(雪)作业的,应当按照人影机构
的要求编报计划,由自治区人影主管机构汇总后,按有关规定统一申办租
用飞机的手续。

  第十二条 实施人工增雨(雪)作业的飞机起降的机场,应当根据作
业单位提交的作业计划,在空域调配、飞机起降和地勤保障等方面给予支
持和配合,保障人工增雨(雪)作业不失时机。作业单位应当在批准的空
域内飞行施业,并遵守空中交通管制规定。

  第十三条 人影作业点应当具备炮库、弹药库和必要的工作、生活设
施。炮库、弹药库等与居民区的水平距离不应小于200米。

  第十四条 实施地对空人影作业的,施业前应当向自治区人影主管机
构提交书面报告,列明作业点位置、作业起止时间以及作业使用的工具等
内容,按国家和自治区规定的管理权限和程序报经批准后实施。

  经批准实施作业的作业点位置不得任意挪动。确需挪动的,须按规定
程序重新报批。

  第十五条 实施对空作业前,作业单位应当按照有关规定申请作业空
域。空域控制机关应当在申请施业的时间内予以批复;作业单位应当按批
复的时间、范围实施对空作业。

  实施对空作业的,应当具备完善的通讯设施。

  第十六条 实施人影作业所需的高炮、人工降雨弹、火箭发射器、火
箭弹等危险品物资,由自治区人影主管机构或其指定单位统一购置,计划
供应。其他任何部门、单位或个人不得擅自购置或转让。

  第十七条 人影作业所需危险品物资的存储、使用和运输,应当按照
国家和自治区有关规定申办审批手续。

  人影工作所需的作业工具和雷达、电台等仪器设备及频率,由使用单
位编列计划,报自治区人影主管机构统一申办有关手续,并由自治区人影
主管机构或其委托的单位对使用情况进行定期检定、审验或标定。

  第十八条 每次人影作业结束后,应当将作业时间、作业部位、作业
剂量、作业前后天气实况以及作业效果等情况如实登记。作业季节结束后
,作业单位应当及时进行工作总结和效果评估,并报上一级人影主管机构


  第十九条 实施人影作业的单位,应当办理作业人员的人身安全保险


  第二十条 自治区人影主管机构负责制定自治区人影科学试验、基础
业务建设的总体发展规划、计划并组织实施。

  各级人民政府应当加强对人影科学试验和基础业务建设的领导,重视
人影关键技术的研究,对批准实施的项目及时提供专项资金。

  第二十一条 开展人影作业和科学试验的地区,应当加强人影基础业
务建设,建立与作业和试验相适应的人影业务技术网络和作业指挥系统。

  各级人影机构和有关部门应当加强协作,搞好区域性联合科学试验、
作业和人影业务技术系统的联网建设。

  人影业务技术网络和作业指挥系统的建设,应当与气象业务技术网络
建设互相依托,协调发展,充分发挥现有技术装备的整体效益。

  第二十二条 各级人民政府及有关部门、机构,应当按照国家和自治
区有关保护气象探测环境和设施方面的规定,加强对人影探测环境和设施
的保护。

  任何单位和个人不得在人影探测环境保护范围内进行对人影探测有不
利影响的活动,不得侵占、损毁和擅自移动人影探测设施。

  第二十三条 经无线电管理机构批准人影作业使用的无线电频率和信
道受法律保护,任何单位和个人不得挤占和干扰。

  第二十四条 自治区人影主管机构应当综合运用法规、调控、监督、
规划和技术指导等手段,加强人影工作的行业管理,按照统一技术标准、
统一技术设施、统一操作规范的要求,指导各地、各部门进行人影基础业
务建设以及区域性人影业务技术网络和作业指挥系统建设,并对各地、各
部门执行人影法规、规章情况进行督促检查。

  第二十五条 高炮、火箭和雷达操作岗位实行上岗资格证制度。操作
人员上岗前须进行岗位技术培训,经自治区人影主管机构考核,取得上岗
合格证书后方可上岗。

  第二十六条 使用通过人影作业取得的技术资料及其成果的,应当经
州(地)、市级以上人影主管机构同意。

  第二十七条 违反本办法规定的行为,由上一级人影机构责令改正,
视情节轻重由本单位或上级有关机关给予行政处分;造成经济损失的,依
法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十八条 本办法自发布之日起施行。

厦门市旧公有住房与政府新购建住房置换办法

福建省厦门市土地房产管理局


厦门市旧公有住房与政府新购建住房置换办法
厦门市土地房产管理局



第一条 为解决最低收入家庭的住房困难问题,改善居民的居住条件,有效利用住房资金,根据《厦门市城镇廉租住房管理规定》,制定本办法。
第二条 本办法适用于思明区、开元区、湖里区、鼓浪屿区范围内的居民将旧公有住房(直管公房和单位自管房)与政府新建或新购住房产权的置换。政府将置换后收回的旧公有住房用于解决最低收入家庭的住房困难。
第三条 申请置换的对象应符合下列条件:
(一)具有厦门市城镇常住户口;
(二)租赁思明区、开元区、湖里区、鼓浪屿区范围内土地房产管理部门直管旧公有住房(不包括代管房、信托房)或单位自管公有住房的住户。
第四条 用于置换的旧公有住房一般应具备以下条件:
(一)不在公告拆迁范围内;
(二)有水、电、厨房、卫生间等设施(含共用);
(三)住房的结构基本完好,通风采光较好;
(四)住房的居住面积不少于15平方米或建筑面积不少于30平方米。
第五条 公有住房的住户为方便工作生活需要,可将两处公有住房置换一套新住房,但两套住房的建筑面积不得少于40平方米。
第六条 置换申请人应事先征得旧公有住房产权人的同意。属土地房产管理部门直管公房的,应提供住房所在地房管所同意的证明;属单位自管房的,应提供住房产权单位同意腾退的旧公有住房交由政府安排作为廉租住房的证明。
第七条 置换后旧公有住房所有权的权属性质不变。共同部分仍维持原来的使用状况。
第八条 一户家庭人口三人以内的(含三人)可置换二房一厅;一户家庭人口四人以上的(含四人)可置换三房一厅。
第九条 置换的新住房在购房人的住房面积控制标准内或人均建筑面积在20平方米内的部分按经济适用住房的价格计价,超标部分按当年商品房指导价计价。
旧公有住房的置换,可根据旧住房的建筑面积、结构和成套情况获得适当的优惠。优惠金额如下:
2
(单位:元/m )
------------------------------
| 结构| | | | |
| 优惠金额 | 框架 |砖混一等|砖混二等| 砖木 |
|成套情况 | | | | |
|--------|----|----|----|----|
| 成 套 |400 |350 |300 |250 |
|--------|----|----|----|----|
| 不成套 |350 |300 |250 |200 |
------------------------------
优惠总额按旧住房的建筑面积计算,在新购住房的房款中直接扣除。
旧公有住房建筑面积按产权证标注的建筑面积计算。未取得产权证书的按租赁合同注明的使用面积的1.3倍计算。
第十条 按本办法置换后新购买的住房可获得100%的产权。
第十一条 置换的程序
(一)符合上述置换条件的对象凭《公有住房租赁合同》或单位住房租赁证明,到住房所在地房管所领取《厦门市旧公有住房与政府新购建住房置换申请表》。
(二)到市土地房产管理局办理申请登记,申请人应提交以下材料:
1.《厦门市旧公有住房与政府新购建住房置换申请表》一式两份;
2.《厦门市城镇居民家庭住房情况证明》一份;
3.《公有住房租赁合同》复印件或单位住房租赁证明;
4.无拖欠租金的证明;
5.身份证、户口簿原件及复印件各一份。
(三)市土地房产管理局组织相关人员进行调查、审核。
(四)对符合置换条件的申请人,市土地房产管理局发给同意置换的通知;对不符合置换条件的申请人,市土地房产管理局发给不同意置换通知书。
(五)申请人持同意置换的通知书到市土地房产管理局抽取流水号,并按流水号顺序选择置换房。
(六)申请人与住房所在地房管所或原产权单位签定退房协议。
(七)申请人持配房单及退房协议到市土地房产管理局办理购房手续。
(八)申请人凭购房合同和发票到小区管理处领取所购住房钥匙。
(九)申请人在领取所购住房钥匙二个月内须办理原旧公有住房的退房手续,将《公有住房租赁合同》原件和钥匙交住房所在地房管所。
不按规定期限办理退房手续的,由市土地房产管理局收回其购买的住房,退回原购房款(不计利息)。
第十二条 申请人退旧公有住房时,应保留房屋原有的设施,不得任意拆改。旧公有住房的装饰部分不予补偿;水、电及管道煤气、有线电视和公共防盗门等由新安排的住户依据厦门市拆迁管理规定的有关条款或双方自行协商给予补偿,购房人必须配合新住户办理旧公有住房的更名手
续。
第十三条 经市土地房产管理局审查同意置换的住户,在购买新住房时,属住房公积金正常缴存的,如一次性付款有困难,可根据市住房制度改革的有关规定申请贷款。
第十四条 受理置换申请的时间及房源等由市土地房产管理局另行公布。
第十五条 置换的旧公有住房,全部作为廉租住房,解决最低收入家庭的住房困难。
第十六条 本办法由厦门市土地房产管理局负责解释。
第十七条 本办法自印发之日起实施。

申请旧公有住房与政府新购建住房置换办理程序
一、申请置换对象的条件
1.具有厦门市城镇常住户口;
2.租赁思明区、开元区、湖里区、鼓浪屿区范围内的直管旧公有住房(不包括代管房、信托房)或单位自管公有住房。
二、用于置换的旧公有住房一般应具备的条件
1.不在公告拆迁范围内;
2.有水、电、厨房、卫生间等设施(含共用);
3.住房的结构基本完好,通风采光较好;
4.住房的居住面积不少于15平方米或建筑面积不少于30平方米。
三、须提交材料:
1.《厦门市旧公有住房与政府新购建住房置换申请表》一式两份;
2.《厦门市城镇居民家庭住房情况证明》;
3.《公有住房租赁合同》或单位住房租赁证明;
4.无拖欠租金证明;
5.身份证、户口簿原件及复印件各一份。
四、办理程序(见下表)
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|申请对象到住房所在地房管所领取《厦门市 | |到土地房产管理局办理申|
| |→| |→
|旧公有住房与政府新购建住房置换申请表》。| |请登记。 |
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|土地房产管理局组织人员进行| |不符合置换条件的,土地房产管理局|
→| |→| |
|调查、审核。 | |发给不同意置换通知。 |
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|符合置换条件的,土| |持同意置换通知书到土| |申请人与旧公有住房所|
|地房产管理局发给同|→| |→|在地房管所或原产权单|
|意置换通知。 | |地房管局抽取流水号。| |位签定退房协议。 |
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|申请人与土地房| |申请人凭购房合同| |两个月内退旧公房,并|
→|产管理局办理购|→|和发票到小区管理|→|将钥匙和租赁合同交房|
|房手续。 | |处领取新房钥匙。| |屋所在地房管所。 |
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2000年12月5日